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關于印發《關于推動城市片區綜合更新改造的若干措施》的通知

為深入貫徹落實黨的二十大精神，實施城市更新行動，轉變城市開發建設方式，促進房地產穩市場、城市提品質，有序推動城市片區綜合更新改造，結合我省實際，制定如下措施。

一、科學謀劃論證

1.組織開展城市體檢。各市、縣（市）加快建立“一年一體檢、五年一評估”城市體檢制度。鼓勵開展多層級城市體檢，逐步形成城市、片區、社區等分層級、多目標、有特色的指標體系。通過城市自體檢、第三方體檢和社會滿意度調查，精準查找開發強度、住有所居、公共服務、安全韌性等方面的問題原因，提出“藥方”對策，將城市體檢作為開展城市更新的基礎。（省自然資源廳、省住房城鄉建設廳負責）

2.編制更新專項規劃。各市、縣（市）政府依據國土空間總體規劃，組織編制城市更新專項規劃。明確城市更新任務目標、更新范圍、重點內容、實施步驟和保障措施，提出城市更新重點區域、更新片區（單元）和存量空間治理總體策略，設定更新方式、強度控制、產業升級、生態環境與歷史文化保護、風貌特色營造、基礎設施建設等指引與管控要求，對城市更新與房地產穩市場的協調聯動關系進行分析研判。歷史文化名城和有歷史文化街區的市、縣（市），在編制城市更新專項規劃時，要嚴格落實名城、街區保護規劃要求。（省自然資源廳、省住房城鄉建設廳負責）

3.建立調查評估制度。縣（市、區）政府組織對片區內土地利用、人口、經濟、建筑現狀、配套設施等進行分析評估，有效識別更新資源和價值，合理劃定城市更新片區。對涉及老街區、老廠區、老建筑的城市更新項目，要開展歷史和工業文化資源調查，組織專家評估論證，面積大于1公頃或涉及5棟以上具有保護價值建筑的項目，專家評估論證結果應報送省住房城鄉建設廳。更新片區調查評估結果作為編制實施方案、生成更新項目的依據。（省住房城鄉建設廳牽頭，省自然資源廳、省工業和信息化廳、省文化和旅游廳等部門按職責分工負責）

二、明確實施路徑

4.擇優選擇實施主體。根據更新片區及更新對象產權實際情況，通過多元化方式依法依規確定有相應能力的更新實施主體。吸引支持有誠信、有實力、有經驗的房地產開發、建筑施工、設計院所和咨詢機構等參與，發揮各方在策劃、融資、建設、運營等方面的優勢專長。（省住房城鄉建設廳牽頭，省自然資源廳、省商務廳等部門按職責分工負責）

5.嚴格實施方案管理。實施主體負責編制更新片區（項目）實施方案，包括目標、內容、建設計劃、成本收益分析、資金籌措、推進步驟等，確定“留改拆”對象，嚴防大拆大建。實施方案編制過程中應充分征求相關部門以及專家、相關利益主體意見。市級政府確定實施方案評估審查、論證程序和批準機構，經批準的實施方案作為項目啟動征收程序的必要條件。（省住房城鄉建設廳牽頭）

6.采取多種更新模式。根據更新片區資源條件，分類采用TOD（公共交通引導）、EOD（生態環境導向）、SOD（社會服務引導）等多種引導方式，一體化開發和更新改造，全面提升配套設施和環境風貌。提倡分類審慎處置既有建筑，推行小規模、漸進式有機更新和微改造。因地制宜建設適應市場提檔升級需求的住宅產品，落實綠色建筑、超低能耗、裝配式、健康住宅等標準。涉及房屋征收補償的，提倡貨幣化安置和就地、就近安置相結合。（省住房城鄉建設廳牽頭，省財政廳、省自然資源廳、省生態環境廳、省交通運輸廳等部門按職責分工負責）

7.注重產業導入升級。超前開展業態策劃和招商，明確產業特色和轉型方向，積極利用工業遺存、工業博物館等資源，引入工業旅游、城市漫游、餐飲民宿、文化創意、科技研發、社區養老、眾創空間、培訓健身、“互聯網+”等新業態、新場景，促進消費，增加就業崗位。多渠道開展宣傳推介，采取龍頭招商、產業鏈招商、生態圈招商、補短板招商、新媒體招商等提高產業導入、培育成功率，增強長期穩定經營能力。（省住房城鄉建設廳牽頭，省商務廳、省工業和信息化廳、省文化和旅游廳、省民政廳、省衛生健康委等部門按職責分工負責）

三、嚴格項目管理

8.實行項目入庫制度。片區綜合更新改造項目應納入城市更新項目庫統籌管理，享受城市更新支持政策。具體入庫流程、條件要求等由各市確定。省、市、縣（區）分級編制城市更新項目年度計劃，建立進入、退出機制，實施動態管理。符合國家102項重大工程項目條件要求的項目，應及時納入國家重大建設項目庫。（省發展改革委、省住房城鄉建設廳負責）

9.提升項目審批效率。各地按照工程建設項目審批制度改革要求，建立城市更新項目快速審批流程。按照策劃生成工作要求，對列入年度計劃的項目，提前統籌協調相關部門和市政公用單位提出項目策劃意見和規劃建設條件，確定審批服務事項清單、審批流程圖。各相關審批部門要通過打包審批、并聯審批、聯合審查、告知承諾、容缺受理、聯合驗收、幫辦服務等方式，提高審批效率。支持各地根據項目類型規模、投資等情況，探索制定建設工程規劃許可豁免清單。（省住房城鄉建設廳牽頭，省發展改革委、省自然資源廳、省生態環境廳等部門按職責分工負責）

10.加強全生命周期監管。厘清城市更新主管部門與實施主體責任分工和事權邊界，建立多部門綜合協調推進機制，強化項目策劃、實施、運營等全過程管理，對階段成效進行評估，及時糾偏糾錯，預防化解風險。建立完善物業權利人、利害關系人參與、規劃設計專業人員指導制度。支持各市根據實際推動制定城市更新地方性法規或規章，明晰具體管理層級和程序。（省住房城鄉建設廳牽頭，省司法廳配合）

四、強化用地保障

11.優化土地供應政策。鼓勵各市按照有關規范和政策文件要求，制定出臺工改工、工改商等更新用地政策，在符合規劃的“邊角地”“夾心地”“插花地”等難以獨立開發的零星建設用地，以及其他不具備單獨建設條件的零星建設土地,可與周邊用地統一規劃建設。（省自然資源廳牽頭，省住房城鄉建設廳、省文化和旅游廳配合）

12.創新開發運作模式。在不違反市場公平競爭原則的前提下，可在土地供應前，依據國土空間詳細規劃及土地使用標準核提規劃條件，審查建設工程設計方案，按程序納入供地方案，實施“帶方案供應”。土地競得人應嚴格執行掛牌出讓時的條件要求，落實建設時序和運營管理責任，不得擅自變更。城市更新中涉及的布局散亂、利用粗放、用途不合理、建筑危舊的存量建設用地，可納入城鎮低效用地再開發項目庫，按照山東省城鎮低效用地再開發相關規定實施。（省自然資源廳牽頭，省住房城鄉建設廳配合）

13.推動規劃管理有序銜接。在更新片區詳細規劃中提出更新改造地塊用地性質、功能混合、用地布局、開發強度以及其他指導性指標。可結合實施方案在詳細規劃中科學劃定用地邊界,對容積率、用地性質、建筑高度等適當調整。對于非強制性內容調整或增加公益性設施、公共綠地的,可依法依規簡化詳細規劃調整程序。對強制性內容確實需要調整的,應編制調整論證報告,按程序辦理。未單獨編制城市設計的片區，在更新片區詳細規劃中要設置城市設計專篇，明確更新風貌管控要求。（省自然資源廳牽頭，省住房城鄉建設廳配合）

14.合理確定規劃管控要求。城市更新中不得破壞老城區傳統格局和街巷肌理，不隨意拉直拓寬道路，不修大馬路、建大廣場。為保護城市肌理和風貌，更新片區內城市支路可按照現有道路控制，綠地率可按照不低于現狀水平控制，建筑密度可按照不高于現狀水平控制，建筑高度不得突破歷史文化名城、歷史文化街區保護規劃控高要求，不得降低原建筑消防安全水平。有關保護保留建筑的更新改造和翻建建筑的間距、退讓等內容,可在符合有關規范要求前提下，按原有風貌格局控制。（省自然資源廳、省住房城鄉建設廳負責）

五、拓寬資金渠道

15.引入多元社會資本。支持社會資本參與城市更新，在保障公共利益前提下，對可經營、可出售、可出租的更新項目或資產，通過資產證券化（ABS）、投資人+EPC等多種方式籌集資金，優先通過市場化方式運作。鼓勵更新資源產權所屬單位或居民出資自主進行更新改造，共享更新收益。對單一地塊、項目無法實現資金平衡的，發展跨區域平衡、多項目捆綁平衡、近期遠期平衡、建設運營平衡等模式，合理搭配，統籌更新片區內資源配置和產出效益。（省財政廳、省住房城鄉建設廳負責）

16.加大金融支持力度。發揮省新舊動能轉換基金、黃河母基金作用，積極支持城市更新項目。鼓勵各地依法設立城市更新基金、發行企業債券、爭取專項貸款，鼓勵符合條件的項目發行地方政府債券、爭取國家 REITs 試點，多渠道籌集建設資金。鼓勵政策性、商業性銀行主動對接，開發與項目特點相配套的中長期、價格優惠的金融產品和服務，優化授信流程，有效降低融資成本。鼓勵加大金融支持租賃住房開發建設、團體批量購買租賃住房、住房租賃經營力度。開展“政銀企”合作交流活動，推介城市更新項目。（省發展改革委、省財政廳、省住房城鄉建設廳、省地方金融監督管理局、中國人民銀行濟南分行、山東銀保監局、山東省證監局、青島銀保監局、青島證監局等部門按職責分工負責）

17.落實相關減免政策。城市更新項目符合國家、省有關規定的，按規定享受行政事業性收費和政府性基金相關減免政策。城鎮老舊小區等已建成的項目不屬于城市基礎設施配套費的征收范圍，不得征收城市基礎設施配套費。符合省有關城鎮低效用地再開發政策的，按有關政策給予支持。（省財政廳、省自然資源廳、省住房城鄉建設廳、省稅務局等部門按職責分工負責）

18.加強財政資金扶持。省級層面統籌住房和城鎮建設、國土空間治理、環保、文化等相關領域資金，加大城市更新項目支持力度。各市、縣（市、區）政府根據財力情況，通過直接投資、財政補助、貸款貼息等，對公益性、基礎性城市更新項目予以支持。（省財政廳牽頭，省自然資源廳、省生態環境廳、省住房城鄉建設廳、省商務廳、省文化和旅游廳、省地方金融監督管理局等部門按職責分工負責）

六、開展試點示范

19.推動試點創新。加快推進國家、省級城市更新試點，探索創新與山東城市特點相適應的城市更新工作制度、實施模式、支持政策、技術方法和管理措施，研究城市更新與房地產開發互促共進、良性循環機制。開展省級城市更新試點片區建設，實施重點區域突破，全面推進土地儲備、規劃設計、更新建設、產業策劃、運營管理等各項工作，形成主體培育、項目管理、資源統籌、要素保障等可復制推廣的經驗做法。（省住房城鄉建設廳、省自然資源廳負責） 

20.打造示范項目。選樹、推出一批在統籌謀劃、設計創新、技術研發、資金籌集、規范管理、長效運行等方面示范性強、效果突出的典型城市更新項目，充分發揮示范引領作用，帶動項目實施水平不斷提升。（省住房城鄉建設廳、省自然資源廳負責）