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老舊低效樓宇更新實施辦法（試行）

第一章 總則

第一條 為進一步推動老舊低效樓宇更新，優化業態結構，促進產業提質增效，完善城市功能，提升城市活力，依據《北京市城市更新條例》《關于開展老舊樓宇更新改造工作的意見》（京規自發〔2021〕140號）及相關法律法規，制定本實施辦法。

第二條 本辦法適用于本市建成區內以辦公、商業服務業等功能為主的老舊樓宇與低效樓宇的更新活動及其監督管理。

老舊樓宇主要指安全、節能、設施設備、空間等設計標準較低或運行存在問題，不能滿足現行標準相關要求和運營需求的樓宇。根據我市社會經濟發展特點和工作要求，現階段主要包括兩類：第一類是1980年以前建成且未進行抗震鑒定與加固，或其他存在建筑安全隱患且未進行鑒定與加固；第二類是2005年前建成且未進行節能改造，或連續兩年用能超過標準約束值百分之八十。

低效樓宇主要指由各區動態認定的對本區國民經濟和社會發展綜合貢獻率較低的樓宇。

第三條 堅持規劃引領，政府引導。以北京城市總體規劃、分區規劃、國土空間詳細規劃為依據，強化政府統籌推動力度，完善政策機制，做好服務保障。堅持市場運作，多元參與。充分激發市場活力，調動各方積極性，暢通社會資本參與渠道，探索形成多元化建設與運營模式。堅持綠色發展、數字賦能。更新改造同時積極實施節能綠色化改造，突出綠色發展理念，減少碳排放。大力推進綠色化、數字化、智能化升級改造，提升空間資源的智能化管理和服務水平，支撐智慧城市應用場景建設。

第四條 市住房城鄉建設委負責統籌本市老舊低效樓宇更新工作，研究制定相關政策；指導各區建立并完善老舊樓宇基礎臺賬，會同市發展改革委指導各區制定低效樓宇認定標準，建立并動態更新低效樓宇基礎臺賬；編制本市樓宇更新計劃，推動項目實施。按照職責分工，市發展改革委等部門研究制定樓宇更新相關資金支持與監管政策。市規劃自然資源委研究制定樓宇更新規劃、土地相關配套政策。強化樓宇更新過程中涉及的相關職能部門與樓宇更新后的產業業態或城市功能相對應的行業主管部門（以下統稱“行業管理部門”）的專業職能。行業管理部門與市住房城鄉建設委共同推進項目實施，指導各區開展更新后業態、功能等的運營監管。

第五條 區人民政府負責統籌推進、組織協調和監督管理本行政區域內樓宇更新工作，落實主體責任，明確主管部門。指導主管部門開展本區老舊樓宇和低效樓宇臺賬建立完善及動態更新工作，推動本區樓宇更新的具體工作，組織區級行業管理部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府、物業權利人、社會主體共同參與樓宇更新。

                第二章 實施要求與流程

第六條 老舊樓宇更新，應消除嚴重抗震安全隱患或其他安全隱患，同步實施相應節能綠色化改造，優化硬件設施，提高智能化水平，提升物業管理和服務能力，完善配套設施，滿足安全、綠色、智能及城市特色風貌塑造的要求。

低效樓宇更新，應實現功能提升、品質提升、效益提升，推動存量空間資源能用盡用，強化復合利用，落地符合首都功能定位和區域發展定位的產業，提高產業承載力。

物業權利人為市、區屬國有企事業單位的，應當積極承擔社會責任，主動進行更新。

第七條 納入老舊樓宇基礎臺賬的，鼓勵物業權利人主動推動、配合更新。鼓勵物業權利人對樓宇進行能源審計，并根據建議采取相應措施節約資源，提升節能綠色化水平。連續兩年用能超過標準約束值百分之八十的，物業權利人應當按照規定實施節能綠色化改造。

屬于本辦法第二條第二款第一類老舊樓宇的，物業權利人應當對樓宇進行房屋結構綜合安全性鑒定，并根據鑒定報告的處理建議對樓宇采取修繕、加固等解除危險的更新改造措施；其中，符合以下情形之一的，物業權利人應當根據鑒定報告的處理建議使用或停止使用樓宇，并及時進行更新。沒有能力更新的，可以向區人民政府申請收購建筑物、退回土地。    

（一）按《危險性房屋鑒定標準》進行鑒定，房屋危險性等級為C、D級；

（二）按《房屋結構綜合安全性鑒定標準》進行鑒定，結構安全或抗震等級為C、D級。

第八條 各區應當結合本區實際與區域產業發展情況等，適時對低效樓宇認定標準進行調整，及時動態更新低效樓宇基礎臺賬。鼓勵物業權利人結合城市功能植入、產業導入、空置率、入駐企業需求等提出更新意愿，主動納入低效樓宇基礎臺賬。

第九條 納入低效樓宇基礎臺賬的，鼓勵物業權利人通過自主、合作或轉讓等方式進行樓宇更新。物業權利人可以成立項目合作與運營平臺，整合多種資源、盤活低效資產、推動樓宇更新。

各區人民政府做好統籌推進、組織協調工作，積極搭建項目合作平臺，開展項目推介和服務，促成項目落地。在產權關系清晰、物業權利人有推介意愿的前提下，以下四類樓宇可優先推介、重點推動：1.整棟空置；2.按“疏解整治促提升”要求已完成疏解騰退；3.物業權利人亟需尋找市場合作主體的；4.經市、區人民政府認定需要重點支持的，或納入低效樓宇基礎臺賬且同時存在老舊問題的樓宇等。

各區人民政府可以結合本區實際及產業發展方向，出臺或優化本區低效樓宇更新支持政策，調動市場主體積極性。

第十條 物業權利人可通過城市更新信息系統、各區政府門戶網站、城市更新社會團體等多種方式，提出樓宇更新項目需求。

對納入老舊、低效樓宇基礎臺賬或已提出更新需求的樓宇，城市更新主管部門和行業管理部門應當加強與物業權利人溝通，提供政策咨詢、資源梳理、更新方向指導等服務保障。

第十一條 老舊低效樓宇更新項目（以下簡稱“樓宇更新項目”）涉及單一物業權利人的，物業權利人可作為實施主體；也可由物業權利人授權具備開發建設、資產管理、產業孵化、專業運營等能力的專業機構作為實施主體。涉及多個物業權利人的，協商一致后共同確定實施主體；無法協商一致的，依據《中華人民共和國民法典》第二百七十八條相關規定確定實施主體。

樓宇更新項目權屬關系復雜，無法依據上述規則確定實施主體，但是涉及法律法規規定的公共安全、公共利益等情況確需更新的，可以由區人民政府依法采取招標等方式確定實施主體。

區人民政府根據實施單元范圍內城市更新活動的需要，所確定的實施單元統籌主體也可以作為實施主體。

第十二條 實施主體承擔樓宇更新項目的統籌策劃、報規報建、資金籌措、成本控制、招標采購、設計施工、溝通協商等項目實施工作，還可承擔項目后評估、招商運營、樓宇經營及物業管理相關工作。

條件允許的項目在更新前，實施主體可與物業權利人簽訂長期承租運營協議，可約定在承租運營期間代為行使除拆除重建、改建擴建等重大更新情形外其他更新事項表決的權利。實施主體行使權利不得損害物業權利人的合法權益。

第十三條 實施主體通過信息收集、檢測鑒定、技術評定及綜合策劃論證等多種手段對項目進行全面評估與策劃，完善項目資料，明確項目更新目標與定位、更新功能與業態、功能混合及用途兼容需求、擬采取的更新改造手段、關鍵技術方案與技術實施路徑等要素。

第十四條 鼓勵實施主體在樓宇更新項目評估策劃、方案編制及后期運營等環節中，統籌考慮項目周邊市政基礎設施、公共服務設施、公共安全設施及邊角地、插花地、夾心地等的協同更新需求，可以同步納入實施方案，同步開展實施，推動空間和設施等開放共享，實現存量空間集約、高效使用。

第十五條 市級行業管理部門和各區人民政府為樓宇更新項目提供政策解答、資源統籌、方案設計建議、金融支持等專項服務保障，推動項目謀劃、生成和實施。

實施主體在評估決策過程中提出的協同更新需求，區人民政府應當組織區行業管理部門積極進行研究并形成初步意見。涉及項目以外其他物業權利人的，各區人民政府應當搭建協商議事平臺，推動達成共識。

第十六條 各區人民政府應當將具備實施條件的樓宇更新項目及時納入城市更新計劃，并加快組織實施。

第十七條 按照城市更新項目實施方案編制相關要求，樓宇更新項目確需編制實施方案的，由實施主體按照《北京市城市更新實施方案編制工作指南》（京建發〔2024〕182號）等相關文件進行編制。涉及協同更新事項的，應同步納入實施方案。

符合本市社會投資低風險工程建設項目要求的，可以直接編制項目設計方案用于更新實施。

第十八條 區人民政府組織區城市更新主管部門會同區行業管理部門對實施方案進行聯合審查。

實施方案涉及協同更新的，聯合審查時應明確是否由實施主體代為實施與運營維護。

涉及國家和本市重點項目、跨行政區域項目、涉密項目等重大項目的，應當由區人民政府報市人民政府批準后組織實施。

實施方案審查通過后，由區城市更新主管部門在城市更新信息系統上對項目情況進行公示，公示時間不得少于15個工作日。

依法審查通過的實施方案納入國土空間規劃“一張圖”實施監督信息系統進行管理。

第十九條 實施主體依據審查通過的實施方案或設計方案按照相關要求申請辦理立項、土地、規劃、建設等行政許可或者備案。

符合本市辦理建設工程規劃許可證豁免情形的項目，免于辦理建設工程規劃許可證。

樓宇更新項目的實施主體與物業權利人不一致的，規劃建設手續辦理主體為物業權利人。如有新的規定，從其規定。

第二十條 按照《北京市城市更新條例》有關規定，本市建立市、區兩級城市更新項目庫，支持項目謀劃生成，推動項目有序實施。樓宇更新項目實施主體可結合實際情況向項目所在區城市更新主管部門申報入庫，已經市、區城市更新主管部門和行業管理部門審核確認的樓宇更新項目，可通過信息導入或錄入方式直接入庫。

第三章 實施保障

第二十一條 鼓勵樓宇空間與周邊資源的復合、集約與高效利用，織補城市功能。在符合規劃和安全等規定的條件下，可以在樓宇內安排文化、體育、教育、醫療、社會福利、商務服務等功能。在商圈、醫院、居住區周邊等停車位缺乏的重點區域，鼓勵低效樓宇更新改建為停車設施，并優化相關交通組織；樓宇位于首都功能核心區的，應落實核心區控規相關要求。落實花園城市要求，鼓勵樓宇首層開放共享、室內外空間聯動。

樓宇更新項目涉及性質兼容、建筑用途轉換等的，執行《北京市建設用地功能混合使用指導意見（試行）》（京規自發〔2023〕313號）相關規定。

第二十二條 實施樓宇更新過程中，為了滿足安全、環保、無障礙標準等要求，增設必要的樓梯、風道、無障礙設施、電梯、外墻保溫等附屬設施和室外開敞性公共空間的，增加的建筑規模可以不計入各區建筑管控規模，由各區單獨備案統計。

鼓勵通過樓宇更新補充城市功能，對樓宇更新項目中增加末端配送場所、停車充電、消防等市政基礎設施、公共服務設施、公共安全設施的，增加的建筑規模計入各區建筑管控規模，由各區單獨備案統計，進行全區統籌。若為室外開敞性公共空間的，增加的建筑規模可以不計入各區建筑管控規模，由各區單獨備案統計。

第二十三條 樓宇更新項目的消防設計原則上應執行國家及我市現行工程建設消防技術標準有關要求，確有困難的，按照尊重歷史、因地制宜的原則，應當不低于原建造時的標準，可按現行《北京市既有建筑改造工程消防設計指南》執行；或者采用消防性能化方法進行設計，符合《住房和城鄉建設部關于修改＜建設工程消防設計審查驗收管理暫行規定＞的決定》（住房和城鄉建設部令第58號）開展特殊消防設計情形的，應當按照有關規定開展特殊消防設計專家評審。

第二十四條 在保障公共安全的前提下，對于內部改造、現狀改建類型的樓宇更新項目，其建筑退線、建筑間距、日照時間、機動車停車數量等無法達到現行標準和規范的，可以按照改造后不低于現狀的標準進行審批；對于新建擴建類型的更新項目，機動車停車數量等規劃指標應依據現行標準和規范執行，如僅對地下部分擴建、不改變地上建筑外輪廓線（不含未登記建筑部分），建筑退線、建筑間距、日照時間可以按照不低于現狀的標準進行審批。

第二十五條 樓宇更新項目不改變建筑結構，僅改變建筑使用功能，或保留原有主體結構且地下基礎不變，僅對地上建筑改建、改造或內部加層，無需另行建設人防工程；樓宇更新項目涉及新建建筑物的，或建筑物整體拆除重建的，或涉及新增地下空間開發利用的，應按要求建設人防工程。

鼓勵在符合控制性詳細規劃的前提下，采取分層開發的方式，合理利用地上、地下空間補充建設城市公共服務設施，并依法辦理不動產登記。

支持將符合要求的地下空間進行多種用途的復合利用。人防工程平時用途與戰時用途相結合，兼顧人民防空需要。

第二十六條 樓宇更新項目涉及利用更新改造空間按照實施方案從事經營活動的，未辦理不動產變更登記，不影響實施主體或經營主體辦理市場主體登記及經營許可手續。

第二十七條 樓宇更新項目包含未辦理不動產登記，但已取得土地和規劃審批手續的建筑物，可以納入實施方案研究后一并辦理相關手續。樓宇更新項目包含無審批手續、審批手續不全或者現狀與原審批不符的建筑，區人民政府應當組織項目所在地相關部門、街道辦事處或鄉鎮人民政府進行調查、認定，涉及違反法律規定的，應當依法處理，完善相關手續后再納入樓宇更新項目；不涉及違反法律規定的，經公示后可以納入實施方案研究后一并辦理相關手續。

第二十八條 為促進職住平衡，利用老舊低效樓宇改建保障性租賃住房的，在用作保障性租賃住房期間，不變更土地使用性質，不補繳土地價款，相關具體規定按照《北京市關于加快發展保障性租賃住房的實施方案》（京政辦發〔2022〕9號）、《關于發展租賃型職工集體宿舍的意見（試行）》（京建法〔2018〕11號）及《關于進一步推進非居住建筑改建宿舍型租賃住房有關工作的通知》（京建發〔2021〕159號）執行。

                      第四章 監督管理

第二十九條 市人民政府以及市住房城鄉建設等有關部門應當加強對區人民政府及其有關部門樓宇更新過程中實施主體確定、實施方案審核、審批手續辦理、信息系統公示等情況的監督指導。

第三十條 樓宇更新項目應當按照經審查通過的實施方案進行更新和經營利用，不得擅自改變用途、分割銷售。

第三十一條 對于違反樓宇更新有關法律法規規定的行為，任何單位和個人有權向市、區人民政府及其有關部門投訴、舉報，市、區人民政府及其有關部門應當按照規定及時核實處理。

               第五章 附則

第三十二條 本辦法自印發之日起施行，有效期為3年。